New Water in Cobouw
An article in Cobouw about the Citadel and the New Water in Naaldwijk
Waterwonen in Poelpolder zonder kopje onder te gaan
Written by Cobouw, Edo Beerda
Waterwonen in Poelpolder zonder kopje onder te gaan
Cobouw, Edo Beerda
De voormalige Poelpolder tussen Naaldwijk en ‘s-Gravenzande verandert tussen 2010 en 2017 in Nederlands eerste woonlocatie op het water in ontpolderd gebied. Met drijvende appartementencomplexen, wegen en eilanden.
Volgend jaar al moet de bouw van start gaan van een spectaculair drijvend appartementeneiland met zestig wooneenheden. Illustraties tonen een complex
(‘Citadel’) dat eerder thuis lijkt te horen in Dubai dan in het Westland. Op het grillig vormgegeven eiland van 60 bij 100 meter staan luxueuze gestapelde
villa’s – drie hoog – met palmbomen ertussen en aan alle kanten aanlegplaatsen voor bootjes. De drijvende toegangsweg duikt ondergronds naar een parkeergarage met 150 plaatsen, recht onder de huizen. ”Het is simpel met bestaande technieken te realiseren”, vertelt ontwerper Koen Olthuis (Waterstudio.NL).
”Je bouwt in een droogdok met behulp van een bekisting en een tijdelijke stabilisatiefundering een betonnen bak. Die wordt ongeveer 3 meter diep. De wet
van Archimedes vertelt wat je erop kunt bouwen, zonder kopje onder te gaan wanneer het gebied onder water wordt gezet.” Bouwen op drijvende constructies
is niet nieuw. In het naburige Naaldwijk realiseerde Dura Vermeer vijf jaar geleden al zijn roemruchte drijvende kas – op een eps drijflichaam en een met
staalvezel gewapende betonvloer. Dat de techniek wordt gebruikt om aantrekkelijke woningbouw te realiseren midden in een enorme waterberging is wel
een noviteit. Waterstudio.NL bedacht in opdracht van Ontwikkelingsmaatschappij het Nieuwe Westland (ONW) en in samenwerking met ingenieursbureau Van der Waal & Partners een stedenbouwkundig plan met acht ‘waterkamers’ met ieder een eigen karakter, dichtheid en waterbeleving. Als de eerste kamer, met de Citadel, af is, wordt deze vol gezet met water. Het werk aan de volgende waterkamer kan daarna beginnen. Uiteindelijk komt 27 van de 80 hectare onder water te staan.
Goed voor watersporters, vogels en vissen, maar ook voor uiteenlopende bouwvormen.
Waterkamer
Het totaalplan Het Nieuwe Water bevat kamers met paalwoningen, met terpwoningen en met drijvende privé-eilandjes (400, 600 en 1000 vierkante meter). Maar het heeft ook een waterkamer met sociale woningen rond een paar nieuwe haventjes. Olthuis: ”Het gaat om een wijkje met een Venetiaanse schaal en dichtheid.” De waterkamers worden een voor een in het droge gebouwd en vervolgens onder water gezet. Ontwikkelingsmaatschappij het Nieuwe Westland
(ONW) – een pps-constructie tussen Gemeente Westland, provincie Zuid-Holland Hoogheemraadschap van Delfland en de private Ontwikkelings- en
Participatiebedrijf Publieke sector BV – wil in het gebied 1200 woningen realiseren. Er wordt ook zo’n 1 miljoen kuub aarde afgegraven. ONW slaat met het
plan ‘Het Nieuwe Water’ een paar vliegen in één klap. De Poelpolder ligt op een van de laagste punten van het Westland en heeft in het verleden veel problemen
gehad met wateroverlast. Extra waterbergingscapaciteit is daarom dringend noodzakelijk in het gebied. Het oog viel op de Poelpolder omdat dit
glastuinbouwgebied verouderd is, deels doordat bedrijven er geen uitbreidingsmogelijkheden hebben. Uitkopen van de glastuinders is kostbaar, maar
door in de plaats ervan zowel woningbouw als een waterberging te realiseren wordt het betaalbaar. Omdat de belangen van de betrokken partijen samenvallen,
worden in Het Nieuwe Water bovendien makkelijk spijkers met koppen geslagen als het gaat om vergunningen, regelgeving en uitvoeringsbesluiten. ONW heeft
inmiddels 95 procent van de grond in handen. Daarvan komt een derde onder gemiddeld 1,40 meter water te staan – boezempeil. Op plaatsen waar drijvende
woongebouwen komen wordt het water tot 4 meter diep. Daarvan komt een derde onder gemiddeld 1,40 meter water te staan – boezempeil. Door het wateroppervlak op boezemniveau te brengen ontstaat een continu berging voor het boezemsysteem, dat daardoor robuuster wordt. Door een toelaatbare peilstijging van 35 centimeter kan totaal 75.000 kubieke meter water geborgen worden. Bij calamiteiten dat niveau nog eens met 30 centimeter stijgen, waardoor een extra piekberging ontstaat van 75.000 kubieke meter. Bij calamiteiten kan het waterpeil nog eens met 30 centimeter stijgen, waardoor een extra piekberging
ontstaat van 75.000 kubieke meter. ”Bij het Hoogheemraadschap Delfland waren ze direct enthousiast, want zij moeten uiterlijk 2010 hun wateropgave gerealiseerd hebben”, vertelt planmanager Marleen van Giesen (ONW). ”Opofferen van een polder betekent bovendien dat ze een gemaal kunnen uitzetten.”
Ecologische zone
De randen van het gebied zijn groen en blijven dat ook. Ze moeten fungeren als ecologische zone. Olthuis: ”Je zou het hele gebied kunnen zien als een schilderij. We laten de lijst intact, maar leggen er een nieuw schilderij in.’ Fiets- en wandelpalen door de groene randen verbinden het gebied met het Staelduinse Bos en de Nieuwe Waterweg. In de buitenranden komt ook de hoofdinfrastructuur. Water, riolering, gas en elektra van de drijvende woningen worden hierop met behulp van flexibele leidingen op aangehaakt. Ingenieursbureau Van der Waal & Partners onderzoekt ook een mogelijke energiekoppeling met omliggende tuinbouwkassen. ”De glastuinbouw heeft veel overtollige warmte die we kunnen gebruiken voor verwarming van de woningen. En we bekijken het gebruik
van geothermie”, vertelt Paul van Zundert (projectleider Van der Waal & Partners). ”Voorwaarde is natuurlijk dat we uit de kosten komen van het slaan
van de benodigde bronnen.” Die bedragen ongeveer 10 miljoen euro.
Voorbeeld
De grootschalige ontpoldering in Westland is volgens Olthuis een lichtend voorbeeld voor de 3500 polders die Nederland nog heeft. ”Het is onvermijdelijk
dat we een aantal daarvan gaan inrichten als waterbuffers. Wij creëren hier een proeftuin waarin we aantonen dat dit niet hoeft te betekenen dat zo’n gebied
onbruikbaar wordt. Waterwonen is geëvolueerd van IJburg – huizen met steigertjes erbij – tot compleet ontworpen waterwijken die profiteren van alle technieken die inmiddels zijn bedacht. En daarvoor hebben we ook nog eens een gezonde financiële onderbouwing.”
Appartementen op drijvende bouwgrond
Cobouw, Jan van Straveren
Architect Koen Olthuis heeft een drijvend appartementencomplex in Woubrugge ontworpen. Het is een spin-off van zijn betrokkenheid bij een project van 404 woningen op drijvende bouwgrond in Dubai. De omstandigheden in Woubrugge zijn relatief bezien uiterst vriendelijk. Daar zijn dan ook geen moeilijkheden te verwachten.
Het ontwerp voor het complex in Woubrugge bestaat uit twee groepen van drie gebouwen, elk rond een centrale binnenplaats. Elk gebouw bevat twee tot vier woningen. Het complex zou moeten komen op een locatie aan het water van de Heijmanswetering.
Volgens Olthuis, van Architectenbureau Waterstudio.nl, kan het complex worden gerealiseerd op ‘drijvende bouwgrond’ of op de gebruikelijke palen. “Wij gaan voor de drijvende uitvoering”, zegt Olthuis: “Dat geeft een directer contact met het water. De woning op palen zetten betekent een wat hoger aanlegniveau.”
Het complex op drijvende bouwgrond zetten betekent in dit geval op een betonnen bak met een waterdoorsnijdend oppervlak van 50 bij 50 meter. Gezien de belastingen kan het nodig zijn voorzieningen te treffen om ervoor te zorgen dat mensen niet zeeziek worden. Bepalend daarvoor zijn versnellingen en hoekversnellingen. Om die af te zwakken kan het nodig zijn dempers aan te brengen. In Woubrugge zal dat naar verwachting niet nodig zijn, omdat bijvoorbeeld de golfslag die kan worden verwacht, die voorziening niet rechtvaardigt.
Uitdaging
Voor een project voor waterwoningen in open water bij Dubai zijn de ‘anti-zeeziekdempers’ wel essentieel, licht Olthuis toe. Bij de ontwikkeling van het concept werkt Waterstudio.nl samen met Dutch Docklands International en Royal Haskoning.
Technisch bezien is het een uitdaging woningen te situeren in open water op ‘drijvende bouwgrond’. In Woubrugge zijn volgens Olthuis echter geen problemen te verwachten. Want er is weinig golfslag. Het is wel zo dat hoe groter de oppervlakte van de drijvende funderingen hoe minder last er is van externe belastingen zoals golfslag, een huis vol waterbedden of een zware vracht voor de deur van een woning. Het complex in Woubrugge is ontworpen voor de VDR-Groep, een bouwbedrijf dat ontwikkelt, bouwt, installeert, beheert en onderhoudt. VBR-Groep is doende met verwerven van grond. Daarvoor wordt nog overlegd met de gemeente en de provincie. Er wordt gesproken over de locatie aan de Heijmanswetering en een alternatief elders. In Woubrugge komt het complex gedeeltelijk in het water te liggen, een klein gedeelte van het land wordt ontgraven. Het complex heeft zijn grootste hoogte aan het water en loopt af naar de weg die langs het water loopt. De woningen aan de kanaalzijde hebben de woonkamer boven de botenhuizen. Op het binnenterrein van het complex is parkeergelegenheid. Vanaf de weg is er door het botenhuis zicht op het water.
Grondwater
Drijvende bouwgrond kan volgens Olthuis ook worden toegepast op locaties die niet aan het water liggen. Dan zou een complex kunnen drijven op het grondwater. Dat zou zinvol kunnen zijn voor woningen op locaties met een slechte grondslag. Bekend is dat wegen en tuinen daar wegzakken. Als het grondwaterpeil wordt aangepast zakt de woning mee. Ophoogwerk kan daarmee worden vermeden.
De technieken die bij het complex met 404 woningen in Dubai worden gebruikt zijn bekend vanuit de offshore. Olthuis laat weten dat geïnteresseerde eigenaars daarvoor weinig interesse tonen. Potentiële bezitters van huizen op het water willen eigenlijk maar drie dingen weten: is het pand verzekerbaar, is het te financieren en gaat het 100 jaar mee.
Olthuis zegt dat wonen op het water niet echt veel anders is dan wonen in Amsterdam. Die stad bestaat eigenlijk ook uit honderden eilandjes met woningen op palen. Met al het water eromheen zie je het verschil met een woning op drijvende bouwgrond eigenlijk helemaal niet. Hij vindt overigens wel dat we in Nederland daar moeilijk tegenaan kijken. Het wonen aan het water heeft hier een negatief imago. De associatie met overstromingen en de daaraan verbonden narigheid ligt voor de hand. In het buitenland is daar geen sprake van, stelt Olthuis vast.
Niets staat uitbundige architectuur op water meer in de weg
Cobouw, Inge Pranger
rijswijk – De eerste echte opdracht is al binnen: een drijvend hotel van 45 bij 80 meter in een baai van Aruba. Architect Koen Olthuis van Waterstudio.nl ziet de toekomst duidelijk voor zich. Drijvende steden, uitbundige architectuur op het water. “Het is nu slechts een kwestie van afwachten.”
“De techniek is betaalbaar, het patent op de bouwgrond is beschermd, uitgewerkt en doorgerekend”, zegt Olthuis. Niets staat grootschalig bouwen op water meer in de weg, behalve regelgeving en een opdrachtgever die durft.
Waterwoningen en grote boorplatforms op drijvende elementen zijn niet nieuw. Maar wel de manier waarop modules van 100 bij 100 meter aan elkaar kunnen worden gekoppeld en een complete woonwijk op het water is te bouwen. Ideeën hierover als oplossing voor woningnood en tot nu toe onbewoonbare overloopgebieden bestaan al lang, maar die stap zijn we volgens Olthuis voorbij. “De volgende stap is een giant leap, het kan stedenbouw wereldwijd veranderen”, verzekert hij omdat het nu uitvoerbaar is.
Olthuis en zijn compagnon Paul van de Camp, directeur van Dutch Docklands International (DDI) kozen de WaterfrontExpo in Riga uit om naar buiten te komen met bouwplannen als drijvende restaurants en hotels tot boulevards met een oppervlakte van 8000 vierkante meter.
Het basisidee voor de nieuwe bouwtechniek van aan elkaar geschakelde drijvende pontons van betonnen elementen en piepschuim was een half jaar geleden al klaar, maar het duo wilde eerst patent aanvragen op de nieuwe methode.
Experimenten
“Achteraf bekeken hadden we geen beter moment kunnen uitkiezen”, zegt projectontwikkelaar Van de Camp. “Staatssecretaris Schultz heeft niet voor niets pas geleden vijftien locaties aangewezen waar mag worden geëxperimenteerd met buitendijks bouwen. Met de watersnoodramp in New Orleans en de tsunami nog vers in het geheugen, heeft de waterproblematiek wereldwijd nog nooit zo hoog op de agenda gestaan.”
“Tot nu toe zijn we alleen maar gewend geweest te vechten tegen het water”, vult Olthuis aan. “Maar van het water verlies je het altijd. Het is veel te sterk. Dat blijkt keer op keer. Heel vervelend natuurlijk, maar het draagt wel bij aan een veranderende mentaliteit, het besef dat de knop om moet.”
Met TNO, die het concept de komende jaren doorontwikkelt, is een exclusiviteitsovereenkomst gesloten. Het onderzoeksinstituut heeft de drijvende bouwgrond op een levensduur getest van honderd jaar. Olthuis: “Eerst voor rustig water met weinig stroming, later volgen de rivier en open water met sterke stroming tot bij wijze van spreken gigantische plateaus de hoogste golven afdekken op de meest wilde zee, zonder dat er iets van deining is te merken.”
Vijf jaar geleden besloten de waterbouwers de koe bij de hoorns te vatten. Ze hebben een paar grote bedrijven laten uitrekenen wat het kost om aan elkaar geschakelde pontons in grote oppervlakten te fabriceren. Technisch kan het, zo luidde de conclusie, maar wel voor zon 1800 euro per vierkante meter. Economisch bleek het niet haalbaar.
Van de Camp: “Toen zijn wij zelf aan de slag gegaan. Door alle tot nu toe bedachte oplossingen en technieken te mixen en het eisenpakket helemaal terug te brengen naar de basis. Waar moet de bouwgrond aan voldoen? Het moet betaalbaar zijn en overal, waar ook ter wereld prefab in forse hoeveelheden kunnen worden geproduceerd in goed verkrijgbare materialen. Dat scheelt transportkosten, bovendien genereert het werk. Wij zijn geen bouwers. Wij leveren het concept en het recept, waarna de lokale aannemer kan bouwen.”
Het schakelsysteem maakt een stedenbouwkundige structuur mogelijk à la Amsterdam, “of wat dacht je van Venetië met pittoreske kronkelige kanaaltjes”. “We kunnen Amsterdam dat vanwege de drassige ondergrond ooit op palen is gebouwd, met de huidige technieken zo opnieuw bouwen, alleen drijvend.”
De ogen van Olthuis glimmen bij het idee van de uitzinnige architectuur die mogelijk is op het water, onontgonnen gebied waar nog alles kan. Hoe de ingekakte architect van tegenwoordig, die allang geen bouwheer meer is, zijn rol als creatieve richtinggever weer op zich kan nemen en er een hele nieuwe architectuurstijl kan ontstaan.
De waterbouwers staat te popelen de Nederlandse pioniersgeest weer nieuw leven in te blazen. Olthuis: “Wat nu innoveren op gebied van ict? Neem water als exportmiddel! BV Nederland Waterland, we zijn er groot mee geworden. Baggeren, deltawerken en hoogstaande offshoretechnieken.” Had dit idee in een ander land kunnen ontstaan? Het duo weet wel zeker van niet.
Bouwprojecten in portefeuille
Vanwege de ingewikkelde regelgeving in Nederland hebben Waterstudio.nl en DDI besloten eerst op internationaal projecten in te zetten. Van de Camp: “We houden een zwak voor Nederland, maar een oliesjeik heeft van niemand goedkeuring nodig. Hij zet zijn handtekening en dan kunnen we morgen beginnen.”
Zodra de opdrachtgever op Aruba de financiering rond heeft begint de bouw van het drijvende hotel. Half november vertrekt Van de Camp naar drie van de Verenigde Arabische Emiraten waar belangstelling is voor een drijvende ronddraaiende toren van 100 meter hoog (doorgerekend door DHV Rotterdam).